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今天，位于岱山板块的首开南岸潮鸣，第一次正式亮相。

我应邀第一时间赶到售楼处，和大家分享这次的看盘经验。

客观来说，今天的看盘经历，比较满意：

首开南岸潮鸣这幅地，是现阶段很难得的一块地：

环形弧状，南面大面积水域，再加上在雨花台区，是主城，同时还距河西一桥之隔。

事实上，只要忽略掉南京人的bug点：岱山周围的公墓，这块地能排得上南京TOP3，但是，正因为有这个绝对的大bug，所以，这块地，少见的低密度，却只维持在约3.6万（含包放风）的相对低价。

换言之，在同板块内比，按地块条件，整个岱山板块，一般分三类：保障房片区、高层片区和低密度片区，恰恰我站在岱山南路上，用一张照片标出其各自的位置：

单轮板块内部，低密度区，确实是条件更加优越的存在，有一座小山，阻挡了外部的滚滚红尘的高层和所谓的安置房Bug。

因此，低密度区确实比较优越，但是低密度区，一共三家楼盘，论地段，首开基本完胜同板块的万科和绿城，毕竟南面有水环绕。

而首开也恰好利用了这点：项目容积率仅1.2，是主城难得的低密度住宅，规划有14栋4-6F的低密住宅，总户数352户，户型面积只有两种，约89、113㎡。

重头戏就是整个产品体系的打造：

1、社区，花成本费功夫

首先是，整个地块拿出靠湖的小半岛出来做了个内部的花园，事实上看最靠近这个半岛的那栋楼，半岛上再做一个建筑也不是不行（当然可能是双面邻水，可能不适合盖房子）；

小区内部，目前从沙盘上看，对社区整体做了比较多的景观规划和功能规划，不是单一的排布+种树完事：

尤其是这个主入口处有收发室、访客车位等，也是目前市面上比较流行的人性化设计方案（江核青奥有），访客车位直接位于主入口，也是比较便利的设计；

当然现阶段仅仅是沙盘，我似乎就提前吹有点过分了，这主要是对比同板块的其他项目，简单罗列树木而言，未来只要降标不过分，首开打造这个小区的社区景观还是花了心思的；

同板块内的另一个项目沙盘

而户型的打造给人的印象也不错，首开南岸潮鸣三开间朝南，入户设有半个墙面玄关，整体格局三房两厅一卫，紧凑型：

另外还有型建筑面积约113㎡，整体为三房两厅两卫的布局，主卧独立套间，约8.65米的超宽景阳台，居住舒适性非常高！

走进样板间（113㎡升级样板间）的感受更明显：

以113㎡来看这样尺度的横厅，基本空间感和健康城的首开万科心悦光年125㎡户型接近：

餐厅和厨房一体化设计，但是预留的空间都很足，厨房窗户很大，基本和阳台形成有效的南北通透：

背景墙、吊顶分区、整个起居空间都可圈可点：

约8.65米的超宽景阳台，前面几栋是真的能开窗见湖视野无敌：

一般在120平以下的户型里（这其中不乏一些得房率比较高的项目），我看到很多把动区做的很大的案例，这样整体的“卖相”好，但是事实上牺牲了房间的面积，在日常的使用中，特别对收纳系统构成威胁：

但是本项目也没有这个困扰，主卧的空间，难得属于很大很阔绰的存在：

主卧的卫生间面积也很大：

而次卧，特别是北向次卧，往往属于最容易被牺牲的功能区，这里做的尺度也很舒适：

该项目的毛坯限价约31000元/㎡，整体放风价在36000元/㎡左右，由此可见，升级包的价格预计在2500以内（具体以开发商通知为主）

之所以先提价格，因为我觉得升级样板间看到的几个细节，超出我对2000-2500价码包的期待（注意：不仅仅是是配置，还有施工）

1、首先，动区采用人字拼施工工艺，这个成本大大提升，市面上很少，目前我印象中有雅居乐汇港城、万科首开新悦光年：

2、无论是89㎡还是113㎡，预计大概率使用了都使用外开子母门，这点在这两个面积段采用外开+子母门，在市面上都算是奢侈的配置：

约113㎡户型外开（升级）子母门

约89㎡户型外开（标准）子母门

3、113㎡升级两卫，但是预计两卫都采用悬浮马桶；而今天尚未公开的89㎡简装样板间，仅有的一卫生，也采用悬浮马桶，而且从施工工艺上来说，即便是简装样板间，也是水箱隐藏式的设置。

113㎡升级客卫

113㎡升级主卫

约89㎡简装样板间

4、以下细节不知是否纳入装修包，但是我觉得很人性化：

锅炉，用和厨房一体化的柜体掩盖，不会特别突兀，目前市场上华发比较喜欢这么处理，而华发的两个项目的装修包，受市场认可度都比较高：

双阳台严格区分功能区，靠近客厅的部分观景，上方无任何遮挡，靠近南向次卧的地方设置晾衣架，居住其中的人洗洗晒晒更加方便。

还有一个我印象不错的点，是项目虽然简标装修用料一般，但是可能看出来，整体的风格属于“不为难人”的那种，也就是你真的不想买装修包，也不至于住在一个每天有点犯恶心的房子里：

总的看下来，我的感觉是，对京圈开发商的印象又更好了：

因为之前，不管是金隅、北京城建，还是这次的首开，都是北京开发商，他们最大的特点是，某些舍得的部分，是真的舍得：

金隅自不必说，在南京的所有项目，只有第一个紫京府算是试水一下，老实说，品质略输后期，紫京叠院、紫京云筑，几乎是区域标杆存在，今年的两个新项目也很有亮点。

北京城建，打造的洋房+叠墅虽然公共区域备受争议，但是老实说，论那个时期还敢大面积花血本的给买房人让面积的，真少见，至今他们还有一整栋的88平米洋房未售，户型性价比对比现阶段市场，都是吊打的存在，不信你们感受下：

而首开，虽然此前在南京参与的项目很多，但是南岸潮鸣是自己首次独立操盘，但是看完产品，我只能说，以往我以为新悦光年是万科少见的标杆之作，但是可见首开也不是全然没有力量倾注。

而唯一需要调整的，是整个产品的细节和审美的升级，当然这点，金隅也是这么过来的。

首开如果还继续在南京拿地，那么这两点继续升级，还是很有希望的。

客观地说，岱山板块此前不行，主要两个方面，一个是安置房太多，一个是大家都知道的墓园bug，但是也要看到，要不是这两点，就凭岱山和河西的关系，真的不至于还在3.5万徘徊：

4月2日，岱山东路北延跨秦淮新河大桥正式合龙，这座大桥南起岱山东路跨绕城公路立交桥，向北跨过南南河、秦淮新河，止于河西南的秦新路。

图源：金陵微雨花

从这图上你能看到，岱山和河西的距离，真的很近，作为一个外溢板块，真的很合格！

但是，我们也知道，南京改善人群对墓地bug的介意程度，到底是要什么样的产品或者价格，或者构成的性价比，才能打破这个结界呢，在绿城、万科之后，再来看看首开的尝试。

注：

1、前项目装修升级包标准和内容未定，今天首次亮相，相信和后期的最终版本未必完全一致，请以后期官宣为主，如果降标厉害，我会再写一篇骂骂咧咧！

2、今天没怎么写配套，周围的配套事实上是，地铁7号线，开车出行，商业配套现在是安置房的小社区商业，但是1公里内有世茂的一个商业体，应该可以有效的提升下消费水平；学校方面岱山整体不能有太大的期待，金陵中学体系学校算是好的，但是不确定每个小区都能进的去，进得去，也不一定就很值得期待。

好了，今天就到这里！